Arif Temir

APARTMAN YÖNETİMİ VE KAPICILAR

İÇİNDEKİLER

BİRİNCİ BÖLÜM

KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ İLE ANAYAPIDA YENİ İLAVE DEĞİŞİKLİKLER YAPILMASI VE REKLAM AMAÇLI ANAYAPININ KULLANILMASI

I- KAT MALİKLERİNİN HAKLARI................................................................ 25

A- BAĞIMSIZ BÖLÜM ÜZERİNDE ......................................................... 25

B- ORTAK YERLER ÜZERİNDE ............................................................25

II- KAT MALİKLERİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ........................................................................ 26

A- GENEL OLARAK KAT MALİKLERİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ ......................................... 26

B- ANAGAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK ........ 26

C- ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA .......................................... 27

D- ANAGAYRIMENKULÜN SİGORTA YAPILMASI............................................................. 27

E- ORTAK GİDERLERİN TEMİNATI .................................................................................. 28

F- MÜŞTEREK MASRAFLARDAN KAT MALİKLERİNİN SORUMLULUĞU....................... 28

G- İZİN MECBURİYETİ........................................................................................................ 29

H- YASAK İŞLER................................................................................................................. 29

1- Tapu Kütüğünde Mesken İş ve Ticaret Yeri Olarak Gösterilen Bağımsız bir Bölümde Hastane ve Poliklinik Açılabilir mi?............................................................................................................. 29

2-Tapu Kütüğünde Mesken Olarak Gösterilen Bağımsız Bir Bölümde Sinema, Tiyatro vre Kahvehane Açılabilir Mi? 30

III- KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ.................................................................... 30

IV- ANAYAPIDA YENİ İLAVE DEĞİŞİKLİK VE YAPILAR YAPILMASI, REKLAM AMAÇLI ANAYAPININ KULLANILMASI 32

A- FAYDALI OLANLAR........................................................................................................ 32

1- Anagayrimenkulün Ortak Yerlerinde Değişiklik.................................................... 32

2- Anagayrımenkulde Özürlüler İçin Değişiklik Yapılması....................................... 32

3-Yakıt ve Isıtma Sisteminin Değiştirilmesi............................................................... 32

B- ÇOK MASRAFLI VE LÜKS OLANLAR ........................................................................... 32

C- BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ .......................................................................................... 33

D- ANAYAPININ BİR KISMININ DEVROLUNMASI VEYA REKLAM AMAÇLI KİRALANMASI 33

İKİNCİ BÖLÜM

ANAGAYRIMENKULÜN YÖNETİMİ, YÖNETİCİNİN ATANMASI, GÖREVLERİ, SORUMLULUKLARI, HAKLARI VE DENETLENMESİ

I- ANAGAYRIMENKULÜN YÖNETİMİ.................................................................................... 34

A- GENEL KURULCA YÖNETİM PLANININ HAZIRLANMASI............................................ 34

B- KAT MALİKLERİ KURULUNUN TOPLANTISI VE KARARLARI .................................... 35

1- Toplantı Zamanı........................................................................................................ 35

2- Toplantı Yeter Sayısı ............................................................................................... 36

3- Oya Katılma............................................................................................................... 36

4- Kararlar ...................................................................................................................... 36

5- Kat Maliklerince Alınan Kararlara Karşı Dava Açılması........................................ 37

6- Hakimin Kararlarını Yerine Getirmeyenlere Uygulanacak Ceza .......................... 38

II- YÖNETİCİNİN ATANMASI, GÖREVLERİ, SORUMLULUKLARI, HAKLARI VE DENETLENMESİ 38

A- YÖNETİCİNİN ATANMASI ............................................................................................. 38

1- Yöneticinin Seçilmesi............................................................................................... 38

2- Mahkeme Tarafından Yönetici Atanması............................................................... 38

B- YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ............................................................................................ 39

1- Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi ........................................................................ 39

2- Yöneticinin Çalışma Mevzuatı Yönünden Görev ve Yetkileri.............................. 40

3- Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması ......................................................... 41

4- İşletme Projesinin Yapılması .................................................................................. 42

C- KİRACILAR ORTAK GİDERLERE KATILMAK ZORUNDA MIDIR?............................... 43

D- APARTMANIN ORTAK HİZMETLERİNDEN YARARLANMAYANLAR YARARLANMADIKLARI HİZMETLERİN GİDERLERİNE KATILMALARI GEREKİR Mİ?.......................................................................................... 43

E- ORTAK GİDERLERDEN DOLAYI BORCUNU ÖDEMEYEN KAT MALİKİNİN BORCU NASIL TAHSİL EDİLİR? 44

F- YÖNETİCİNİN SORUMLULUĞU.................................................................................... 44

1- Genel Olarak Yöneticinin Sorumluluğu................................................................. 44

2- Yöneticiye Karşı Dava Açılması.............................................................................. 44

3- Yöneticinin Hesap Verme Yükümlülüğü ............................................................... 44

G- YÖNETİCİNİN HAKLARI................................................................................................. 45

H- APARTMAN YÖNETİMİNİN DENETLENMESİ .............................................................. 45

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

TOPLU YAPI YÖNETİMİ

I- TOPLU YAPI......................................................................................................................... 46

II- ORTAK YERLER ................................................................................................................ 46

III- VAZİYET PLÂN VE PROJELERİ .................................................................................. 47

IV- TOPLU YAPI YÖNETİMİ..................................................................................................... 47

V-YÖNETİM PLÂNI VE DEĞİŞTİRİLMESİ............................................................................... 48

VI- YÖNETİCİ VE DENETÇİ ATAMA....................................................................................... 48

VII- ORTAK GİDERLERE KATILMA....................................................................................... 49

VIII- GEÇİCİ YÖNETİM............................................................................................................. 49

IX- TOPLU YAPILARLA İLGİLİ UYGULANACAK DİĞER HÜKÜMLER............................... 49

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

APARTMANLARLA İLGİLİ BAZI ÖZELLİKLİ DURUMLAR

I- APARTMANLARDA BALKON KAPATMA......................................................................... 50

II- KAT MALİKİ YÖNETİCİYE GENEL GİDERLERDE İNDİRİM YAPILMASI........................ 52

III- APARTMANA AİT ORTAK YERLERİN KİRAYA VERİLMESİNDEN ELDE EDİLEN GELİRLERİN VERGİLENDİRİLMESİ 52

IV- KAT MALİKLERİ ARASINDAN SEÇİLEN YÖNETİCİ VE DENETÇİLERE ÖDENEN ÜCRETLERDEN VERGİ KESİLİR Mİ? 52

V- APARTMAN YÖNETİMİ ADINA AÇILAN HESAPLARA YÜRÜTÜLEN MEVDUAT FAİZLERİNDE VERGİLENDİRME 53

VI- OYBİRLİĞİ İLE KARAR ALINMASI GEREKEN DURUMLAR.......................................... 53

VII- NİTELİKLİ ÇOĞUNLUKLA KARAR ALINMASI GEREKEN DURUMLAR..................... 54

VIII- KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ VE BİLDİRİM....................................................... 55

A- ANAGAYRİMENKULÜN KAMULAŞTIRILMASI ........................................................... 55

B- ANAYAPANIN HARAP OLMASI...................................................................................... 55

C- HARAP OLAN ANAYAPININ TAPU İDARESİNE BİLDİRİLMESİ................................... 56

BEŞİNCİ BÖLÜM

APARTMANLARLA İLGİLİ UYUŞMAZLIKLAR

I- ORTAK GİDERLERDEN DOLAYI BORCUNU ÖDEMEYEN KAT MALİKİNİN BORCU NASIL TAHSİL EDİLİR? 57

II- AİDAT ÖDEMEME............................................................................................................... 57

III- APARTMAN AİDAT BORCUNA EKLENECEK GECİKME FAİZİNDEN (TAZMİNATINDAN) HANGİ TARİHTEN İTİBAREN SORUMLU OLUNUR?........................................................................................................................... 58

IV- OTOPARKLA İLGİLİ UYUŞMAZLIKLAR.......................................................................... 58

V- APARTMANA YÖNETİCİ BULUNAMAMASI..................................................................... 59

VI- APARTMANIN BAĞIMSIZ BİR BÖLÜMÜNDE VEYA ORTAK YERLERİNDE HAYVAN BESLENMESİ 59

VII- KAPICILARIN HAKLARININ ÖDENMEMESİ DURUMUNDA ÇALIŞMA VE SOSYAL GÜVENLİK BAKANLIĞI'NIN İLGİLİ BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜNE BAŞVURMASI .................................................................................... 59

VIII-KAPICININ SİGORTASIZ ÇALIŞTIRILMASI.................................................................... 60

A- SOSYAL GÜVENLİK İL MÜDÜRLÜĞÜNE BAŞVURULMASI......................................... 60

B- İŞ MAHKEMESİNE DAVA AÇILMASI.............................................................................. 60

IX- KOMŞULARI RAHATSIZ EDİCİ HAREKETLERE UYGULANACAK CEZALAR............ 61

A- SARHOŞ OLARAK HUZUR VE SÜKÛNU BOZMAK...................................................... 61

B- GÜRÜLTÜ YAPMAK....................................................................................................... 61

C- ÇEVREYİ KİRLETME...................................................................................................... 61

D- APARTMANIN KALDIRIMINI İŞGAL ETME.................................................................... 61

3- Yönetici Bilgilerinin İlan Edilmesi........................................................................... 39

4-Yönetici Bilgilerinin İlan Edilmemesinin Cezası.................................................... 39

5- Yönetici İle İlgili Diğer Hususlar.............................................................................. 39